ドローン鑑定

 国が推進する「空の産業革命」や「i-Construction」の理念は、一部の業界に限るものではなく、これからの社会経済が目指すべき方向性を示すものと考えます。
 不動産鑑定業界もまた、新技術を導入することにより、更に品質の高い業務を追究すべき時代になっており、特にUAV(無人航空機)の産業活用という点においては、いち早く業務化を確立した業界となっています。
 弊社は、ドローン鑑定のパイオニアとして、これまで培ったノウハウを全国の有志と共有するとともに、相互に切磋琢磨することによって更なる品質向上等に努めています。
 このドローン鑑定(特許第6726831号・商標第6365211号)の技術は、お客様が依頼すべき不動産鑑定士を選ぶ際の的確な選択指標になるものであり、少なくともその技術習得や実践に努力を惜しまない不動産鑑定士による業務成果の提供が保証されるものです。
 また、このドローン鑑定は、不動産鑑定士自身にとって、実務現場における多くの難問題を解決してくれる技術であるとともに、従来業務よりも格段に品質の高い鑑定評価書の提供を可能とし、導入しやすいコスト及び仕様にて普及性があることが最大の特徴となっています。

ドローン鑑定事業

●ドローン鑑定会の主催及び運営
 ドローン鑑定会は、UAV(無人航空機)による空撮解析を活用した精緻な不動産の鑑定評価を行い、客観性・説得力に優れ、ビジュアル的に理解しやすい鑑定評価書をお客様に提供しようと考えている先進系不動産鑑定士の集団です。
 会の詳細につきましてはコチラをご参照ください。
 
●不動産鑑定士向けのドローンライセンス取得講座の開設
 ドローンスクールFREEBIRDとの業務提携により、風が吹く野外で、150m上空での飛行や撮影、自機のセットアップや操縦に慣れていただくなど、実務に直結するスキルをライセンス取得中に身に付けていただけます。

●ドローン機材の販売
 DJI認定ストアの販売代理店として、メーカーからの最新情報や実態情報を踏まえ、DJI技術担当者と協働して鑑定実務に対応した機材環境を整えるとともに、デモフライト会などを実施しています。

●解析ソフトの販売等
 TerraDrone社の販売代理店として、ソフトの販売、講習の実施を行うとともに、鑑定実務に役立つ機能改良等を行っています。

●PCの販売等
 マウスコンピュータ社の取次店として、解析ソフトが推奨するスペックを満たすPCを手配するとともに、現実の解析鑑定において生じるPC問題の解決等を行っています。

弊社のドローン鑑定体制

操 縦 士: 不動産鑑定士・測量士補・赤外線建物診断技能師・損害保険鑑定人・地理情報標準認定資格者
       新見憲一郎(技能認定FREEBIRD00019)
      不動産鑑定士・測量士補・赤外線建物診断技能師・損害保険鑑定人
       福本敬久(技能認定FREEBIRD00093)
使用機材: DJI MAVIC2PRO …空撮解析用 
      MAVICAIR2 …動画撮影用
      MAVIC2EnterpriseAdvanced …赤外線調査・災害対応用ほか
      Matrice300RTK…レーザー解析用 保険加入: 対人・対物10億円
飛行許可: 阪空運第27117号,阪空運第27234号
      航空法第132条第1項第2号、航空法第132条の2第1項第5号、第6号及び第7号
飛行範囲: 日本全国
目  的: 不動産の鑑定評価業務ほか
成果出力: A1版カラープロッター
特許技術: UAVによる空撮解析により対象不動産を調査分析する不動産鑑定評価システム
      (特許第6726831号)
商標登録: ドローン鑑定(標準文字)

 ドローン鑑定®(PAT)は、不動産鑑定士が自らUAV(無人航空機)を操縦して、不動産を調査確認するものであって、グーグルマップの航空写真を転用したり、空撮業者に外注した空撮成果を活用するものとは、目線や精度が全く異なります。
 また、ドローン鑑定®(PAT)は、不動産鑑定士自らが空撮画像を解析し、その結果を基に価格形成要因を分析しますので、極めて現場事実に忠実な鑑定評価が可能となるものであって、そのような観点においても、従来の業務とは異なります。
 すなわち、例えるなら、町医者が問診や聴診器で診察し、検査は外注して、自己の経験則で診断していたものなら、弊社の業務は、CT・MRI等の機器も備え、自身で即その分析を行い判断できる専門医体制を備えたものといえます。
 ドローン鑑定®(PAT)は、既に多くの不動産鑑定士が導入し活用している技術であり、それら不動産鑑定士から支持されていることからも、皆様に自信をもってこのサービスを提供できる訳です。



UAV Line Up 

 私たちが使用している機材は、不動産鑑定士が容易に持参でき、現地にて即時飛行が可能で、周辺近隣に迷惑が掛からない大きさのものです。
 大型機に比べると頼りなく思われるかもしれませんが、けしてそうではありません。
 DJIからの技術指導や実証テストも踏まえ、これら機材にて実務活用を可能にしたことこそが大きな成果なのです。


MAVIC2 Enterprise Advanced RTK
640×512P・16倍ズームのサーマルカメラ(赤外線)と48MP・32倍ズームのビジュアルカメラを備え、建物の劣化診断、太陽光発電パネルの点検、災害時対応等に適した高性能機です。


MAVIC2PRO
全方向に障害物センサーを有し、完全制御された自動航行撮影が可能な業務用標準機です。
ドローン鑑定会では、会員がMavic2proまたはPhanton4proV2.0を統一使用することにより、業務ノウハウを共有しています。


MAVIC AIR2
前後と下に障害物センサーを有するのみで、自動航行撮影はできません。
ただ、MAVIC2PROの半分程度の大きさで、画質は劣りませんので、業務上のサポート機、または遊び用として使用しています。


MAVIC MINI
令和4年6月まではトイドローンでしたが、無人航空機扱いになった100~200g機に該当します。
仕様書上の性能は良いのですが、制御不能の報告例も時々という機種で、つぶれて良いつもりで家庭用に使うならこれでも充分といった機種です。


TERRO
プロポは無く、スマホのブルートゥースで操作するトイドローンなので通信距離が短く、野外飛行には向きません。使い勝手は室内での遊び程度ですが、宙返りなどもできます。


 超大型物件の調査や地表面情報を得るための業務においては、以下の大型機を使用します。


レーザー測量機、赤外線測量機等を搭載し、広域を高精度に調べることができます。
この機材は、通常一般の調査レベルを超える物件に使用するもので、私たちは必要な技能講習を受講し、DJIとの提携機を使用します。


ドローン鑑定の実績公開


 ドローン鑑定は、以下のとおり公共用地買収・公有資産売却・競売評価・裁判所の中立鑑定等にも多数の納品実績がある確かな技術です。
 また、それは民間顧客からの多様なニーズにも幅広く対応することによって、今や私たち不動産鑑定士のサービスレンジは大きく広がってきています。

<令和元年度・計16件/9ヶ月(6月~3月)> 
①種別…一般住宅地4件、中規模工業地2件、中規模商業地1件、寮施設地1件、採石事業地1件、山林(採石用地)1件、純山林1件、寺院墓地1件、集落墓地1件、池沼地1件、スキー場1件、廃川予定地1件
②依頼目的…減損会計、公有資産売却、公共事業用地、等価交換、売却、現況調査、開発検討など

<令和2年度・計33件/年度>
①種別…リゾートホテル5件、開発素地7件、別荘地3件、住宅団地1件、資材置場1件、廃宿舎1件、土砂災害特別警戒区域3件、共同住宅4件、造成工業地1件、宅地見込地1件、農地2件、野外活動センター1件、コミュニティセンター1件、観光施設2件、倉庫1件
②依頼目的…売買、公有資産売却、競売評価、公共事業用地、分譲、デューデリジェンス、相続税申告など

<令和3年度・計32件/年度>
①リゾート開発地1件、リゾートコンドミニアム1件、ホテル2件、分譲用地3件、山間雑種地1件、住宅地4件、寮・共同住宅6件、養護施設1件、広大な宅地見込地1件、資材置場1件、山林3件、商業地1件、工業団地1件、農地2件、生産緑地1件、廃川敷1件、廃校1件、宅地見込地1件
②依頼目的…売買、公有資産売却、公共用地取得、交換、裁判資料、企業評価等

ドローン鑑定の本質

 そもそも以下のような事項は、不動産鑑定士なら当然調査しているだろうと思われがちですが、立入困難な現場や資料の不備など、実務現場には多くの難題もあり、それらに対して従来は「鑑定評価の条件(調査範囲等条件)」を設定するなどして業務が行われていました。
 しかし、そのように条件を設定した業務成果は、現場事実を認識せずに評価してしまっているものであって、けして望ましいものではありません。
 よって、お客様に無用な迷惑や心配をおかけしないためにも、現場事実に基づき鑑定評価を行うというのが大原則であり、安易に条件を設定した鑑定評価書は提供しません、というのがドローン鑑定の本質なのです。
 なお、そのように実直に鑑定評価業務を行うことは、至ってシンプルな事なのですが、実のところ今までは行うことが困難であったのが現実であり、それを実行可能にしたことがドローン鑑定の革新的な発明なのです。

●宅地(建物)の鑑定評価
 立ち入り困難であった背側面の境界や越境物の状況、建物の壁面や屋根等の状況確認が容易になります。
 例えば、MAVIC2PROは、高度約40m(建物の13階程度)の空撮で1cm/ピクセルの画像になります。広いグランドに落としたサイフなどは簡単に見つけることができる精度です。
●宅地見込地の鑑定評価
 土地の高低差などは、画像解析により標高や等高線により把握することが可能であり、周辺関連地の調査も含め現実的かつ具体的な開発想定が可能です。
●農地の鑑定評価
 田は、水張り面積がどれだけあるのか、周囲の畦や法地等の状況、境界の位置などが明確にわかります。
●林地の鑑定評価
 複合的な傾斜や林相の確認のほか、今日的な災害発生時の倒木状況の確認等ができます。